Wohnen im Kreis Viersen
Der Wandel der GWG vom Wohnungsverwalter zum Wohnraumgestalter
Von Peter Ottmann, Landrat
Beitrag im Heimatbuch des Kreises Viersen 2012
Die GWG Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft Kreis Viersen AG, kurz: GWG, wurde im Juni 1901 gegründet und besteht im Berichtsjahr seit 110 Jahren. Das Geschäftsgebiet umfasst den Kreis Viersen sowie die Städte Krefeld, Meerbusch und Geldern. Im Frühjahr 2002 wurde der Firmensitz von Krefeld nach Viersen verlagert. Im Kreis Viersen verwaltet die Gesellschaft traditionell den Großteil ihres Wohnungsbestandes, derzeit 3.660 der insgesamt 4.530 Wohnungen.
Das 110-jährige Bestehen ist kein Anlass, ein Jubiläum zu feiern. Gleichwohl reizt das ereignisreiche letzte Jahrzehnt zu einem Blick auf den Wandel der Wohnungsgesellschaft vom Wohnungsverwalter zum Wohnraumgestalter. Meilensteine in diesem Kontext waren die Erfahrungen, die mit neuen Formen des Planens und Bauens gesammelt wurden.
Als Pilotprojekt galt seinerzeit das gemeinsam mit dem Verein „Frauen bauen“ entwickelte Wohnprojekt „Kendelhof“ in St. Hubert. Die Beteiligung der künftigen Bewohner bereits in der Planungsphase ist ebenfalls Merkmal des in Bau befindlichen Vorhabens mit dem Willicher Verein „Plan A“.
Gelungene Beispiele für eine Public Private Partnership sind der Bau des Beschäftigungs- und Leistungszentrums in Willich und die Errichtung der Rettungswache in Niederkrüchten-Heyen. Mit der Verbesserung des Wohnumfeldes und damit der Wohnqualität in der Wohnanlage Höhenblick in Süchteln und im Wohnkomplex Glockengasse in Geldern wurde die GWG ihrer Verantwortung als Wohnungsgesellschaft mit gemeinnützigen Wurzeln gerecht.
Aus dem demographischen Wandel in unserer Gesellschaft und den Prognosen für das Geschäftsgebiet leitete die GWG zwei besondere Schwerpunkte ihrer Neubauaktivitäten ab. Als bedeutsames Zukunftsthema wurden unter der Überschrift „Wohnen mit Service“ Lösungen für ein altersgerechtes Wohnen erarbeitet. Als zweite Hauptaufgabe schafft die GWG bezahlbaren Wohnraum für junge Familien mit Kindern.
Neben diesen gezielten Neubauvorhaben ist die flächendeckende Sanierung und Modernisierung des Wohnungsbestandes seit vielen Jahren eine Daueraufgabe. Die Versorgung der Bevölkerung mit mietgünstigen Wohnungen bei überdurchschnittlichem Wohnkomfort drückt sich im Slogan der GWG aus: „Gutes Wohnen garantiert“.
Der demografische Wandel im Kreis Viersen
Die Einwohnerzahlen im Kreis Viersen zeigen ein nahezu kontinuierliches Wachstum bis zum Jahr 2004, als 304.344 Einwohner gemeldet waren. Seither sanken die Bevölkerungszahlen leicht auf zuletzt 301.797 (Stand: 31.12.2009).
Durch die Erhebung von Zuzugs- oder Abwanderungsmotiven in der „Wanderungsmotivbefragung“ von 2009 sucht der Kreis nach Antworten auf die Fragen, wie attraktiv der Kreis Viersen als Wohn- und Arbeitsstandort ist, und wie sich die Attraktivität steigern lässt.
Die Eckpunkte der demografischen Entwicklung wurden bereits in früheren Studien definiert: 1. Die Bevölkerung wird tendenziell abnehmen, da die sinkenden Geburtenraten nicht durch Zuwanderungen kompensiert werden können. 2. Die Gesellschaft altert überdurchschnittlich, da die dauerhaft niedrigen Geburtenzahlen mit einer Steigerung der Lebenserwartung der geburtenstarken Jahrgänge aus den 50er und 60er Jahren korrelieren.
Die bekannten Studien zum demographischen Wandel im Kreis Viersen prognostizieren, dass die Zahl der über 60 Jahre alten Einwohner im Kreisgebiet überdurchschnittlich stark ansteigen und sich am Ende des Prognosezeitraums 2020 um 27,1% auf eine Zahl von rund 90.000 (2002: 71.000) erhöht haben wird.
Dagegen legt die Zahl der Einwohner im erwerbsfähigen Alter zwischen 19 und 60 sehr viel weniger rasant zu – lediglich um plus 3,8 % auf 172.500 (2020). Und die Kinder und Jugendlichen schwinden sogar um 14,1 % auf etwas mehr als 55.000 (2002: 65.000).
Dabei unterscheidet eine der Studien, von der Industrie- und Handelskammer Mittlerer Niederrhein bei der Hochschule Niederrhein in Auftrag gegeben, innerhalb der Altersklassen noch zwischen den jungen (60 bis 75 Jahre) und den alten Senioren (über 75) und kommt zu der Schlussfolgerung: „Alles in allem verändert sich also die Gruppe der älteren Mitbürger dramatisch. Während der Anteil der jüngeren „Alten“ per Saldo nahezu konstant bleibt, erhöht sich der Anteil der Hochbetagten um fast zwei Drittel. Es zeichnet sich also ein erheblicher Mehrbedarf an Pflegeeinrichtungen ab.“
Natürlich hat dieser gesellschaftliche Megatrend auch Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und die Siedlungsstruktur. Auf der einen Seite ist zukünftig von zunehmenden Leerständen in einzelnen Wohntypen auszugehen, weil die Bevölkerung schrumpft. Ein sinkendes Preisniveau und eine daraus resultierende steigende Wohnmobilität sind die Folge. Zusätzlich kommt es auf der anderen Seite infolge der alternden Gesellschaft zu einer steigenden Nachfrage im Bereich des alters- und pflegegerechten Wohnraums mit kleineren Wohnungszuschnitten. Single-Haushalte werden stärker nachgefragt werden.
Wohnen mit Service
Angesichts dieser prognostizierten Entwicklung investiert die GWG seit Mitte der 2000er Jahre in ein Wohnangebot für eine zunehmend älter werdende Bevölkerung. Als Marke „Wohnen mit Service“ wurde ein Wohn- und Dienstleistungskonzept in enger Zusammenarbeit mit heimischen Architekten und sozialen Trägern entwickelt, das als vorbildlich gelten kann.
Zielgruppe sind Ehepaare oder Einzelpersonen jenseits einer Mindestaltersgrenze von 50 Jahren. Über den gesamten Kreis Viersen verteilt, entsteht seither Schritt für Schritt ein flächendeckendes Angebot für ein altersgerechtes Wohnen.
Im November 2008 bezogen die ersten Mieter den „Wohnpark Nordwall“ in Bracht als erstem Projekt dieser Art, gefolgt von weiteren gleichartigen Wohnanlagen in Lobberich und Elmpt. Diesen wie auch den bereits begonnenen bzw. projektierten Bauvorhaben in Willich und Kempen sind folgende Eigenschaften gemein:
Die Wohnungszuschnitte entsprechen den geänderten körperlichen Anforderungen im Alter, sich äußernd in eingeschränkter Beweglichkeit und körperlichen Beschwerden.
Das Wohnumfeld passt sich an die Bedürfnisse des Alters an, was Sicherheitsbedürfnis oder Kontaktmöglichkeiten angeht.
Serviceleistungen wie z.B. kleine Hilfsleistungen oder Vermittlung medizinischer Dienste dienen der Erhaltung eines selbst bestimmten Lebens und Wohnens.
Alle diese Wohnanlagen umfassen 20 Wohnungen, die barrierefrei geplant, teils sogar rollstuhlgerecht sind. Bei Zuschnitten als Zwei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen bieten sie Wohnflächen zwischen 47 und 126 qm. Alle Wohnungen sind sehr hell und großzügig geschnitten und verfügen über Balkon oder Terrasse. Für gemeinschaftliche Aktivitäten gibt es zusätzlich einen großen Gemeinschaftsraum. Diese Wohnparks sind konzipiert für Bewohner, die hier dauerhaft Wohnkomfort genießen und mit zunehmendem Alter bei Bedarf qualifizierte Serviceleistungen durch externe Dienstleister in Anspruch nehmen können.
Serviceleistungen, die über die im Mietverhältnis enthaltenen Basisleistungen wie Hausmeisterdienste oder Anwesenheit einer Beraterin bzw. Service-Vermittlerin hinausgehen, werden separat abgerechnet.
Diese zusätzlichen Wahlleistungen können sein:
• Hausmeistertätigkeiten (Malerarbeiten, Balkonkästen bepflanzen etc.)
• Mahlzeitendienst (Vollversorgung, Mittagstisch)
• Hauswirtschaftliche Versorgung (Putzen, Wäsche, Einkäufe)
• Soziale Betreuung (Besuchsdienst, Beratung zur Lebensgestaltung und Vorsorge, Spaziergänge)
• Pflegebedürftigkeit (Beratung und Vermittlung eines ambulanten Pflegedienstes).
Die Betreuungsangebote werden durch Verträge mit sozialen Trägern sichergestellt.
Nach den Erfahrungen der GWG gehören zu einem lebenswerten, selbstständigen Wohnen im Alter jedoch nicht allein die „richtigen“ Wohnungen mit altersgerechtem Zuschnitt, positivem Umfeld und einem flexiblen Dienstleistungsangebot. Genauso wichtig sind die richtigen Standorte für Seniorenwohnungen – nicht fernab auf der grünen Wiese, sondern ortsnah mit der Möglichkeit, am urbanen bzw. gesellschaftlichen Leben teilzunehmen, die Besorgungen des täglichen Lebens in eigener Regie erledigen zu können und das Gefühl zu genießen, mittendrin zu leben und nicht nur dabei zu sein.
Zwar scheinen die Investitionskosten auf den ersten Blick hoch; bei näherer Betrachtung leistet die GWG jedoch einen wirksamen Beitrag zur Kosteneinsparung. Die älter werdenden Mieter können dank hoher Wohnqualität möglichst lange in der eigenen Wohnung bleiben. Die Wohnungsunternehmen behalten treue und zuverlässige Mieter, vermeiden Leerstände und teure Fluktuation. Und nicht zuletzt sparen Gesellschaft und Staat auf diese Weise hohe Beträge aus den Pflege- und Krankenkassen, da ambulante Versorgung in jedem Fall preiswerter ist als stationäre Pflege.
In der Wanderungsmotivbefragung 2009 wird deutlich, dass der von der GWG verfolgte Ansatz zielführend ist, kleine Wohnanlagen zu errichten, mit frei wählbaren Leistungsangeboten und über das Geschäftsgebiet verteilt. Die Befragung kommt zum Schluss:
„Das Angebot für Senioren im Kreis wird von den Zuziehenden sehr gut bewertet im Vergleich zum alten Wohnort. Allerdings relativiert sich diese Feststellung bei Betrachtung der Ergebnisse der Fortgezogenen, die ein Angebot am neuen Wohnort besser bewerten als das vorherige im Kreis.
Dieses uneinheitliche Bild weist darauf hin, dass es keine homogene Gruppe von Senioren gibt. Neben dem jeweiligen Alter der Person spielt auch die Mobilität eine entscheidende Rolle. So bewerten mobile bzw. immobile Senioren Regionen und Räume jeweils auch vollkommen anders. Je immobiler der Senior ist, desto eher wird er versuchen, seine Wohnung ballungsraum- bzw. ortszentrennah zu wählen, während rüstige, mobile Senioren gerne naturnahe Räume bevorzugen.
Insofern liefert das Ergebnis dieser Teilfrage die Bestätigung, dass es das seniorengerechte Angebot nicht geben kann, sondern es auf differenzierte Angebotsstrukturen für verschiedene ältere Zielgruppen ankommt.“
Wohnen für junge Familien
Neben der in naher Zukunft stark wachsenden Zahl von Rentner-Haushalten hat die GWG als zweite „Zielgruppe“ ihrer vorsichtig-zurückhaltenden Neubaupolitik junge Familien definiert. Mit Einzelmaßnahmen, die sich nach dem tatsächlichen Bedarf richten, wird die Versorgung junger Familien mit bezahlbarem Wohnraum gewährleistet. So sind kinderfreundliche Reihenhäuser zur Miete entstanden, beispielsweise am Wasserturm in Lobberich, hinter den Siedlungshäusern an der Martin-Rieffert-Straße in Willich oder an der Oedter Straße in Kempen.
Der Prototyp solcher Reihenhäuser weist eine Wohnfläche von 115 qm auf, dazu noch die Nutzfläche im Keller. Neben dem schönen hellen Wohnraum und der Küche im Erdgeschoss sowie dem Elternschlafzimmer im Dachgeschoss haben die jungen Familien drei Kinderzimmer, ein großes und zwei kleinere. Dazu gibt es hinter dem Haus ein Carport.
Auch die bereits zitierte Studie über die Wanderungsmotive stellt das Bemühen um den Zuzug junger Familien in den Mittelpunkt. Vergleichsweise niedrige Grundstücks- und Immobilienpreise, gute Wohnangebote, sehr gute Werte bei den weichen Standortfaktoren („Wohlfühlfaktoren“) und ein hohes Maß an „Familienfreundlichkeit“ zeigen, dass die kreisangehörigen Städte und Gemeinden über hohe Qualitäten verfügen, die es auszubauen gilt. Dabei sei die „Bereitstellung von geeigneten Grundstücks- und Immobilienangeboten ebenso essenziell wie die Notwendigkeit schneller Verkehrsverbindungen in die Arbeitsmarktzentren“.
Der Kreis Viersen wird in der Studie als Wohnstandort mit langfristiger Lebensplanung und Aufenthaltsdauer favorisiert. Wer hierhin zieht, sucht oft den Wechsel von der Mietwohnung ins Eigenheim. Junge Familien, die sich oft noch kein Wohneigentum leisten können, erleben das Wohnangebot der GWG in Reihenhäusern zur Miete als attraktive Zwischenlösung auf dem Weg ins eigene Haus.
Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben
Gemeinnützige Wohnungsunternehmen wie die GWG sind immer auch Ansprechpartner für die Politik vor Ort, nicht zuletzt wenn es um die Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben geht. So hat die GWG im Jahr 2008 auf der vertraglichen Grundlage einer sogenannten Public Private Partnership als Investor den Neubau der Rettungswache Niederkrüchten-Heyen als Nebenstandort der Rettungswache Schwalmtal errichtet und nach der Fertigstellung an den Kreis vermietet.
Voraussetzung einer solchen öffentlich-privaten Partnerschaft ist, dass die Partner vertrauensvoll miteinander kooperieren und Hand in Hand arbeiten. Auf der einen Seite als privater Teil des Geschäftes steht der Investor, der das Geld in die Hand nimmt und ein Bauvorhaben realisiert.
Auf der anderen Seite ist der öffentlich-rechtliche Abnehmer, der den fertigen Neubau übernimmt, anmietet und so bereits im Vorfeld jede Menge Geld und Personalkapazitäten spart. In den Zeiten knapper öffentlicher Haushalte ermöglichen solche Partnerschaften viele Dinge, die sonst so schnell nicht möglich wären. Dazu gehörte auch der Bau dieser Rettungswache. Wie schon beim Bau des Beschäftigungs- und Leistungszentrums BLZ in Willich in 2007 hat sich die Partnerschaft auch bei diesem Projekt bestens bewährt.
GWG – ein zuverlässiger Partner
Gezielte Neubauvorhaben für altersgerechtes Wohnen und für junge Familien, Großprojekte mit modellhaftem Charakter und die schrittweise Modernisierung des vorhandenen Wohnungsbestandes kennzeichnen die baulichen Aktivitäten der GWG im letzten Jahrzehnt.
Die Ziele dieser strategischen Ausrichtung sind klar umrissen: Neben der Schaffung von modernen und zugleich preisgünstigen Wohnungen profiliert sich das Unternehmen als zuverlässiger Partner für die Kommunen in Stadt und Kreis und für die hier lebenden Menschen.
